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부동산 세무상식

부동산 세무상식
부동산 세금종류
취득·보유·양도 단계로 나눠 납부할 세금 항목은 이렇습니다. 우선 부동산을 취득할 때는 취득세·교육세·농어촌특별세를 물어야 합니다. 보통 주택 매입의 경우 취득가액의 2.3%~4.05%를 취득세·교육세·농어촌특별세로 납부합니다. 취득세·교육세·농어촌특별세는 무상이든 유상이든 소유권 이전시에는 반드시 납부해야하는 세금입니다. 보유시에는 재산세가 납부 세목입니다. 재산세는 과세기준일 현재 등기부상의 소유주가 부담하는게 원칙입니다. 부동산을 팔면 시세차익이 생기기도 합니다. 이 시세차익에 대해 과세되는 세금이 바로 양도소득세입니다. 시세차익이 없으면 양도소득세는 물지 않습니다. 예컨대 아파트를 2억 원에 사서 2억 원에 팔았으면 보유기간에 상관없이 세금을 내지 않습니다. 아울러 증여, 상속 등 기타 무상으로 부동산을 제3자에게 넘기는 경우도 양도소득세 납세 의무가 없습니다. 상속으로 재산을 물려받으면 상속받은 사람은 상속세를, 무상으로 재산을 증여를 받으면 증여받은 사람은 증여세를 납부해야 합니다.
항목별 세금내역
항 목 세금내역 비 고
취득시 취득세, 교육세, 농어촌특별세 유상 취득이든 무상취득이든 세금 부과
보유시 재산세, 종합부동산세 해당 세금의 과세 기준일
현재 등기부상 소유주가 부담
양도시 양도소득세 시세차익 없거나 증여·상속 등 기타 무상으로 부동산을 제3자에게 넘기는 경우 비과세
증여시 증여세 증여로 재산을 취득한 사람이 부담
상속시 상속세 상속받은 사람이 부담
부동산 과세기준
부동산 관련 세금을 부과할 때 어떤 기준으로 매길까? 부동산은 종목에 따라, 지역에 따라 가격이 천차만별입니다. 만약 과세 당국에서 기준 가격(일명 기준시가)을 정해놓지 않으면 납세자가 신고한 가격만 믿고 세금을 부과 할 수 밖에 없습니다. 우리가 흔히 '국세청 기준시가, 시가표준액, 공시지가'라고 부르는 것은 과세 당국이 세금을 부과키 위해 정해 놓은 기준시가에 해당 됩니다.
개별주택 및 공동주택가격
개별주택가격은 매년1월1일을 기준으로 개별주택의 특성(토지 11개 항목, 건물 9개 항목)을 조사하여 표준주택과 개별주택의 특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택가격에 곱하여 가격을 산정한 후 감정평가사의 검증 및 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 가격입니다.
기준시가
소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말합니다.
시가표준액
행정안전부가 취득세·재산세 등 지방세 부과를 위해 평가 기준으로 삼고 있는 금액입니다. 예를 들어 A 라는 주택을 취득했다고 가정해 봅시다. 보통 이런 경우 시가표준액을 기준으로 취득세가 부과됩니다. 이 때 토지는 공시지가의 일정 비율(매년 변경됨), 건물은 자치단체가 기준가액에 적용지수와 경과 연수별 등의 지수를 곱해 산정합니다.
단독주택 및 아파트의 과세기준가격
과세 당국인 세무서에서는 납세자가 실거래가나 기준시가로 양도소득세 신고를 하면 그 내용이 타당한지 조사해 결정합니다. 한 가지 알아둘 사실은 기준시가로 양도소득세를 산정할 때 단독주택과 공동주택의 산정 방법이 다르다는 것입니다. 실거래가로 신고했을 때는 얼마에 취득해, 얼마에 팔았다면 그만이지만, 기준시가로 할 경우에는 공동주택이냐 단독주택이냐에 따라 다릅니다.
우선 단독주택은 토지 따로, 건물 따로 양도차익을 산정합니다. 즉 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액을 기준으로 각각 양도차익을 산정해 합산합니다. 예를 들어 토지의 양도차익이 100만원, 건물의 양도차익이 -100만원일 경우, 단독주택의 양도차익은 0원이 되는 것입니다. 토지의 양도차익이 200만원, 건물의 양도차익이 -100만원인 경우단독주택의 양도차익은 100만원입니다. 반대로 아파트는 토지·건물을 분리하지 않고 한데 묶어 양도세를 계산합니다. 아파트 등 공동주택은 국세청에서 매년 기준시가를 발표합니다. 기준시가는 토지·건물 가치가 한데 반영돼 있어 굳이 토지·건물 각각 따로 양도차익을 산정할 필요가 없습니다.
주택종류별 과세기준
주택종류 고시(공시)기관 시가표준액
공동주택 아파트, 대형·대규모연립 국토해양부장관 공동주택 공시가격
중·소형연립, 다세대 주택 국토해양부장관 공동주택 공시가격
단독주택 시·군·구청장 단독주택 공시가격
과세기준일
새롭게 세법이 개정되면 개정 세법의 적용 시기가 정해지기 마련입니다. '99년 4월 1일 취득분, 99년 5월 1일 양도분부터 개정 세법을 적용한다'는 식으로 시행시기가 정해집니다. 그럼 세법에서의 취득·양도의 정확한 개념은 무엇일까요? 취득일·양도일은 해당 부동산의 소유 기간을 따지는 중요한 기준으로, 이에 따라 세금이 과세되기도 하고 비과세되기도 합니다.
세법에서 취득·양도란 부동산의 권리를 취득했거나, 타인에게 권리를 양도했다는 것을 의미합니다. 취득일·양도일은 우선적으로 계약서상의 잔금 지급일을 기준으로 합니다. 잔금 지급을 기준으로 권리가 이전된다고 보는 것입니다. 즉 잔금 지급을 99년 5월 1일에 하고, 소유권 이전을 6월 1일에 했으면 취득일·양도일은 99년 5월 1일이라는 뜻입니다. 99년 5월 1일이 매수자에게는 취득일이 되고, 매도자에게는 양도일이 됩니다. 만약 잔금 지급일보다 소유권 이전 등기일이 앞서면 양도·취득일은 소유권 이전등기일이 기준이 됩니다. 소유권 이전 99년 5월 1일, 잔금 지금 99년 6월 1일이라면 취득·양도일은 99년 5월 1일이 됩니다. 간혹 계약서상의 잔금 지급일을 지키지 못할 경우가 있습니다. 잔금 지급일이 앞당겨지거나 늦춰지는 경우가 종종 발생합니다. 이런 경우 실제 잔금 지급일이 취득·양도일이 됩니다. 계약서상 잔금 지급일이 99년 6월 1일이고, 실제 잔금 지급일이 99년 5월 20일이라면 취득·양도일은 99년 5월 20일입니다.
단 이처럼 계약서상의 잔금 지급일과 실제 잔금 지급일이 틀릴 경우 납세자가 실제 잔금 지급일을 입증해야할 의무가 있습니다. 이를 입증할 만한 증빙서류를 갖추지 못하면 취득·양도일은 계약서상의 잔금 지급일이 기준이 됩니다. 취득·양도일에 대한 특별한 언급이 없다면 이처럼 취득일·양도일은 언제나 잔금 지급일을 기준으로 따지는 게 세법의 원칙입니다.
과세기준일
내 용 취득·양도일
계약서상 잔금 지급일에 잔금을 주고 받는 경우 잔금 지급일
잔금 지급일에 앞서 소유원 이전등기된 경우 소유권 이전 등기일
계약서상 잔금 지급일을 지키지 못한 경우 실제 잔금 지급일
세금신고 및 납부
취득세
새로운 집을 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 시·군·구에 신고/납부해야 하며, 그 기간을 넘기면 신고불성실가산세(부정 무신고 또는 부정 과소신고의 경우 세액의 40%, 일반무신고의 경우 세액의 20%, 일반 과소신고의 경우 세액의 10%)와 납부불성실가산세(1일당 3/10,000)를 더 내야 합니다.
교육세 및 농어촌특별세
취득세를 납부할 때 같이 납부.
인지세
등기소에 등기원인서류로 제출하는 매매계약서에는 소정의 수입인지를 첨부/소인해야 합니다.
단, 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 경우에는 인지세가 비과세 됩니다.
문의처
  - 통영세무서 ☎055-640-7200, 통영시청 세무과 ☎055-650-4310