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양도소득세

양도소득세
양도소득세란?
양도소득세 과세 대상은 부동산에만 한정되는 것은 아닙니다. 부동산의 제반 권리 매각에도 양도소득세를 납부해야 합니다.
과세대상
양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 여기서 양도란 매매·교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액를 뺀 소득입니다. 따라서 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권을 넘겨주는 경우에는 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않습니다.
  - 토지와 건물 등 전통적인 부동산
  - 부동산과 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청약통장)
  - 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우
비과세대상
토지·주택은 물론 기타 부동산과 관련된 권리에 부과되는 게 양도소득세입니다. 단 예외적으로 주택(주택에 딸린 부속토지 포함)과 농지만 해당됩니다.
1세대가 1주택을 3년 이상 보유(거주 및 소유)한 후 양도
보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨진다. 단 잔금 청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정할 수 있습니다.
단, 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에 소재한 주택에 대해서는 보유기간 중 2년 이상은 실제로 거주해야합니다. (2004년 1월 개정)
1세대가 1주택을 1년 이상 보유한 후 양도(한시적 운용)
무주택자가 99년 1월 1일 ∼ 99년 12월 31일에 매매(분양)계약을 체결하고 입주해 1주택자가 된 경우 잔금 청산일로부터 1년 이후에 팔면 양도소득세가 비과세 됩니다. 재개발·재건축 조합원도 99년 1월 1일 ∼ 99년 12월 31일에 가사용승인이나 사용검사를 득해 1세대 1주택이 된 경우에 이와 같은 혜택이 주어집니다.
단 이 기간 안에 분양권이나 재개발·재건축 지분을 매입, 1세대 1주택자가 되었다면 3년 보유 요건을 만족해야 양도소득세가 비과세됩니다.
8년 이상 자경한 농지 양도
8년 이상 자경한 농지란 농지 소재지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지를 말합니다. 농지 소재지란 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역이나 이와 연접한 시·군·구 안의 지역을 일컫는다. 한편 경작상 필요에 의해 경작하던 농지를 팔고, 다른 농지를 샀을 때 종전 농지에 대해서도 양도소득세를 물지 않습니다.
농어촌주택
상속·이농·귀농을 목적으로 농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유하고 있는 경우 일반주택을 양도할 때는 1세대 1주택 소유자로 간주, 양도소득세를 산정합니다. 단 농어촌주택이 도시계획구역 밖의 읍·면에 소재해 있어야 하고, 농어촌주택이 위치한 곳이 연고가 있어야 합니다.
상속주택
무주택자나 1가구 1주택자가 상속으로 받은 상속주택은 보유기간에 상관없이 언제든지 팔아도 비과세됩니다.
부득이한 사유의 비과세 대상
1세대 1주택자가 부득이한 사유로 3년 이상 거주하지 못하고 양도한 경우 양도소득세가 비과세 됩니다. 부득이한 사유로 인정되는 경우는 다음과 같습니다.
  - 취득, 1년 이상의 질병의 요양, 근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하고 사유 발생일 현재 1년이상 거주(주민등록 전입 및 실제 거주) 하던 주택을 팔 때.
   ※ 단, 근무상의 형편의 경우 직장 이전 후에 집을 양도해야 하고, 직장 거리가 사실상 통근이 불가능해야 가능.
  - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
  - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
  - 도시재개발조합원이 재개발 사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로 이사를 하기 위해 팔 때
  - 임차인이 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔 때
일시적 1세대 2주택
  - 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 매입해 1세대 2주택이 된 경우 종전 주택을 새주택 취득일(잔금 청산일)로부터 1년 내에 팔 때.
   ※ 단 종전주택이 양도일 현재 3년 이상 보유해야 하고, 종전 주택·새 주택에 거주하지 않아도 비과세 혜택.
  - 결혼으로 인해 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날(혼인신고일)로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택.
   ※ 단, 양도일 현재 2주택의 보유기간이 모두 3년 이상이어야 합니다.
  - 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위해 세대를 합치고 1세대 1주택이 된 경우, 그 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택.
   ※ 단 양도일 현재 2주택의 보유기간이 각각 3년 이상이어야 합니다.
감면대상
장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 여기서 양도란 매매·교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액를 뺀 소득입니다. 따라서 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권을 넘겨주는 경우에는 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않습니다.
  - 토지와 건물 등 전통적인 부동산
  - 부동산과 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청약통장)
  - 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우
신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 여기서 양도란 매매·교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액를 뺀 소득입니다. 따라서 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권을 넘겨주는 경우에는 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않습니다.
  - 토지와 건물 등 전통적인 부동산
  - 부동산과 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청약통장)
  - 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우
공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 여기서 양도란 매매·교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액를 뺀 소득입니다. 따라서 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권을 넘겨주는 경우에는 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않습니다.
  - 토지와 건물 등 전통적인 부동산
  - 부동산과 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청약통장)
  - 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우
1가구 2주택 중과세
1세대 2주택자의 주택과 비사업용 토지에 대하여는 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제를 배제하여 주택과 토지에 대한 투기적 수요를 억제하고 투기이익을 환수함으로써 부동산 시장의 안정과 과세형평을 도모
1세대 2주택 보유자에 대한 양도소득세 과세강화
종 전 개 정
  1세대 2주택자의 주택양도시 일반세율 적용 및
장기보유특별공제적용
  1년 미만 : 50%
  1년~2년 미만 : 40%
  2년 이상 : 9~36%
   ※ 1세대 3주택 이상자의 주택 양도시 보유기간에 관계없이 60% 세율 적용 및 장기보유특별공제 배제
   1세대 2주택자의 주택 양도시 50%세율 주거용 및
장기보유특별공제 배제
   ※ 다음 주택만 보유주택수로 계산
  수도권, 광역시, 소재 주택
  수도권·광역시 군지역 및 도농복합도시 읍·면지역 제외
  기타지역 : 기준시가 3억원 초과 주택
1가구 2주택 이상의 판정
  - 부동산과 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청약통장)
  - 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우
1가구2주택 이상의 주택에는 해당되나 중과세 제외대상
  - 토지와 건물 등 전통적인 부동산
  - 토지와 건물 등 전통적인 부동산
  - 토지와 건물 등 전통적인 부동산
  - 부동산과 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권, 청약통장)
과세표준일
양도 및 취득시기는 매매·교환 등 일반적인 경우 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다.
구 분 취 득 시 기
일반거래   - 사실상 대금 청산일
  - 대금 청산일이 불분명한 경우 계약서상 잔금 지급 약정일
  - 잔금 지급 약정일이 확인 불가나 그로부터 1개월 초과한 경우는 등기 접수일
  - 대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일
상속증여   - 상속 개시일 또는 증여 등여일
자기 건물 건축물   - 사용검사필증 교부일
  - 사용검사 전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일
  - 사용검사에 앞서 가사용승인을 얻은 경우 가사용승인일
필요경비 산정 방법
양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액입니다. 양도소득금액이란 양도가액에서 취득가액과 필요 경비, 공제금액을 뺀 금액입니다. 부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가·공시지가 중에서 납세자가 한 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있습니다. 단 실거래가액으로 양도소득금액을 산정하려면 취득·양도가액을 증빙할 서류가 있어야 합니다.
기준시가로 신고한 경우
토 지 건물(일반지역내) 지정지역내 토지 건물
개별공시지가의 3% 취득세 시가표준액의 10% 국세청 기준시가의 3%
실거래가로 신고한 경우
  취득세·등록세·중개수수료·설비비·개량비·자본적 지출 및 기타 양도비용 등
산출순서
양도차익 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도소득금액 양도차익 - 장기보유특별공제
과세표준 양도소득금액 - 양도소득기본공제
산출세액 과세표준 × 양도소득세율
양도소득세 산출세액 - 누진공제액
양도소득 기본공제 / 장기보유 특별공제
양도소득 기본공제 장기보유 특별공제
3년 이상 ~ 5년 미만 5년 이상 ~ 10년 미만 10년 이상
연 250만원 양도차익의 10%
(기준면적 미만 고가주택 25%)		 양도차익의 15%
(기준면적 미만 고가주택 25%)		 양도차익의 30%
(기준면적 미만 고가주택 50%)
세율(2004.1.1이후 양도분부터 적용)
구분 세율
토지, 건물 부동산에 관한 권리
- 분양권 등		 보유기간 2년 이상 과세표준 1천만원 이하 과세표준의 9%
과세표준 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원+1천만원을 초과하는 금액의 18%
과세표준 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원+4천만원을 초과하는 금액의 27%
과세표준 8천만원 초과 1,710만원+8천만원을 초과하는 금액의 36%
보유기간 1년 이상
2년 미만		 과세표준의 40%
보유기간 1년 미만 과세표준의 50%
1세대 3주택 이상자의
양도주택		 과세표준의 60%
미등기 양도 과세표준의 70%
기타자산(보유기간 제한없음) 과세표준 1천만원 이하 과세표준의 9%
특정주식 과세표준 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원+1천만원을 초과하는 금액의 18%
골프회원권
콘도미니엄 회원권 과세표준 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원+4천만원을 초과하는 금액의 27%
헬스클럽 회원권
영업권(사업용 고정자산과 도시 양도분) 과세표준 8천만원 초과 1,710만원+8천만원을 초과하는 금액의 36%
납부절차
양도소득세는 자진신고 납부가 원칙입니다. 자진신고는 예정신고와 확정신고로 나눌 수 있는데 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 예정신고라고 말합니다.
(예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면)
예정신고를 하지 않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부하면 됩니다.
(확정신고시에는 세액 감면혜택이 없음)
한편 부동산 양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하면 예정신고를 한 것으로 간주됨은 물론 세액의 15%가 공제됩니다.
신고여부에 따른 비교(납부할 세액이 100만원으로 가정)
구 분 양도신고시 예정신고시 확정신고시 무신고시
납세액 85만원 90만원 100만원 120만원
공제 및 가산액 15% 공제 10% 공제 무공제 20% 가산
부동산 예정신고
신고장소 : 주소지 관할 세무서를 직접 방문 또는 우체국에 비치된 부동산 양도신고용 왕복민원 우편 이용
제출서류 : 부동산양도신고서, 토지 및 건물 등기부등본, 토지대장 및 건축물대장 등본
양도세 예정신고
신고장소 : 주소지 관할 세무서
제출서류 : 매매차익 예정신고 및 자진 납부 계산서, 매매차익 계산 명세서, 주민등록등본 1통,토지 및 건물대장 1통, 토지 및 건물등기부등본 1통, 양도 및 취득 매매계약서
문의처
  - 통영세무서 ☎055-640-7200