상가건물임대차보호법
- 상가건물 임대차 보호법 이란?
- 상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상방지와 세입자의 권리를 보장하기 위하여 2002년 11월 1일 부터 시행되는 법률입니다.
- 상가임대차보호법상으로 임차인에게 유리해진 핵심내용
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- 임대차 존속기간 보장
- 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
- 대항력의 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면(대항요건) 이후에 건물의 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자(즉, 양수인)에 대해 임차권을 주장할 수 있습니다.
- 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권 등기와 같은 효력을 인정하여 경매, 공매시 후순위채 권자보다 우선 변제됩니다.
- 임대료인상 상한선 설정 : 연 12%의 범위내 인상 가능
- 상가임대차보호법 효력발생시기
- 2002. 11. 1 부터 효력을 발생합니다. 다만, 법시행일인 2002. 11. 1 현재 존속중인 임대차에 대해서는 법적요건을 갖춘 경우의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생합니다. 즉, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002. 11. 1 이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다.
- 적용대상(보증금액기준)
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- 서울특별시 : 2억4천만원
- 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울 제외) : 1억9천만원
- 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
- 그 밖의 지역 : 1억4천만원
※ 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당됩니다.
- 보증금의 산정기준
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- 보증금 + (월세 × 100)
- 예를 들어, 보증금 2500만원에 월세 230만원이라면, 계산식 2500만 + 230만 × 100 = 255,000,000원이 됩니다.
※ 월세에 대한 부가가치세는 계산식에 포함하지 않습니다.
- 임대차기간
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임대기간은 임대인과 임차인사이에 자유로이 정할 수 있다. 다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
※ 임차인은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
따라서 그럴 경우 임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(가급적이면 차후 다툼을 피하기 위하여 내용 증명등이 좋겠지요)를 하여야 합니다.
- 건물주(즉, 임대인)가 계약갱신을 거절할 수 있는 경우
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- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
※ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 이때에 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.
- 전차인의 계약갱신요구권
- 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요권을 행사할 수 있습니다.
- 대항력
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- 대항력은 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매 등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리로 임차인은 임대차기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하며, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다.하는 분께서는 대출여부와 대출금액에 대하여 사전에 충분히 확인한 후 전세계약을 체결하셔야 합니다.
- 임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 발생합니다.
- 임대차계약서상 내용이 사업자등록과 일치하고, 임대차목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다.
- 또한, 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록 정정신고를 하여야 합니다.
※ 따라서, 현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나, 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 하며, 확정일자는 사업자등록신청과 임대차계약서에 동시에 받을 수 있습니다.
- 사업자등록정정신고
- 법 시행전에 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다.
- 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점
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- 대항력은 건물의 ①인도, ②사업자등록의 두가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생깁니다.
- 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 ①인도, ②사업자등록, ③확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다.
- 우선변제권
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- 경매, 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리.
- - 임차인이 ①건물의 인도, ②사업자등록신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일자와 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 됩니다.
- 최우선변제권
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- 임차건물이 경매, 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리.
- - 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면 생기는 것으로 확정일자와는 무관하다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히최우선변제권이 생깁니다.(주택임대차와 동일)
- 최우선변제권의 보호범위 및 금액
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- 소액임차인의 범위 (다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다).
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① 서울특별시 : 4천500만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울제외) : 3천900만원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
④ 그 밖의 지역 : 2천500만원
- 최우선변제를 받을 수 있는 금액(다음 각호 금액 이하)
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① 서울특별시 : 1천350만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울제외) : 1천170만원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
④ 그 밖의 지역 : 750만원
※ 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
※ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다.
- 전대차관계
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- 전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권 등의 권리가 적용된다. 하지만 전대인에게 대하여 권리를 행사 할 수 있을 뿐입니다. 다만, 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있습니다.
- 전차인은 확정일자 대상이 아닙니다. 다만, 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선 변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임대차보증금)을 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.
- 확정일자
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- 확정일자는 건물을 인도받고, 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 합니다.
- 이법 시행전 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 됩니다.
- 이법 시행이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 됩니다.
- 전차인은 확정일자를 신청하여도 우선변제권이 발생하지 않습니다.
- 기존 임차인의 확정일자 즉 시행전 10. 1 과 10. 25 에 확정일자를 각 부여받았더라도 모두 법 시행일인 2002. 11. 1 동일자로 효력이 발생합니다.
- 구비서류
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- 사업자등록을 한 임차인의 경우
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① 임대차계약서원본
② 사업자등록정정신고서(확정일자신청겸용서식)
③ 사업자등록증원본
- 신규사업자로 등록하는 임차인인 경우
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① 임대차계약서원본
② 사업자등록신청서(확정일자신청겸용서식)
- 현재 미등록자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우
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① 임대차계약서원본
② 확정일자신청서
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※ 공히 임대차목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면이 필요합니다.
※ 위 구비서류등을 준비하여 세무서를 방문할 경우에는 본인여부에 대하여 확인 가능한 신분증을, 대리인인 경우 위임장, 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.
- 사업자등록사항의 열람제공
- 열람제공 요청 건물의 임대차에 관하여 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 등록사항등의 열람제공을 요청할 수 있습니다.
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- 열람제공사항
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① 임대인 및 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호
② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록신청일
④ 사업자등록신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
⑥ 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
⑦ 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 해당 부분의 도면
- 강행규정
- 이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없습니다.
- 문의처
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- 창원지방법원 통영지원 ☎055-640-8500